Wich Immobilien
Immobilienpreise Bayreuth 2026: aktuelle Kaufpreise & m²-Preise
Aktuelle m²-Preise in Bayreuth, Entwicklung und ehrliche Einordnung – Stand August 2026.
Übersicht der aktuellen Preise in Bayreuth & Umgebung.
Stand August 2026 kostet ein gepflegtes Einfamilienhaus in Bayreuth im Schnitt rund 2.800 €/m², Eigentumswohnungen liegen bei rund 3.000–3.200 €/m². Gegenüber dem Vorjahr: Wohnungen leicht im Plus, Häuser stabil – die Universität hält die Nachfrage in der zweitteuersten Stadt Oberfrankens konstant hoch.
⚡ Das Wichtigste in Kürze:
- Haus (gepflegter Bestand): Ø ~2.800 €/m² · Spanne 2.300–3.600 €/m²
- Eigentumswohnung: Ø ~3.100 €/m² · Bestlagen (Roter Hügel, Hofgarten) bis 3.900+ €/m²
- Entwicklung: +25–30 % von 2020 bis zum Hoch 2022, milde Korrektur – seit 2025 stabil, Wohnungen ziehen wieder an
- Kaufnebenkosten in Bayern: nur ~8–9 % dank 3,5 % Grunderwerbsteuer (niedrigster Satz Deutschlands)
- Größter Preisfaktor: Energiezustand – zwischen saniert und unsaniert liegen schnell 550–850 €/m²
📊 Datenstand: August 2026 · Basis: echte Abschlusspreise + Marktdaten
Niclas Wich – Gründer & Geschäftsführer Wich Immobilien GmbH
ÜBERBLICK
Was kostet eine Immobilie in Bayreuth aktuell?
| Objektart | von | Ø Durchschnitt | bis | Trend |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus (gepflegter Bestand) | 2.300 €/m² | 1.900 €/m² | 3.600 €/m² | stabil |
| Eigentumswohnung | 2.400 €/m² | 2.050 €/m² | 3.900 €/m² | leicht + |
| Mehrfamilienhaus (Kapitalanlage) | 1.200 €/m² | 1.150 €/m² | 2.300 €/m² | stabil |
| Baugrundstück (Stadt) | 180 €/m² | 160 €/m² | 550 €/m² | stabil |
| Miete (Bestand, kalt) | 8 €/m² | 8,50 €/m² | 13 €/m² | steigend |
Wichtig: Portale zeigen Angebotspreise – wir rechnen zusätzlich mit echten Abschlusspreisen aus unseren Verkäufen in Stadt und Landkreis Bayreuth. Stand: August 2026.
RÜCKBLICK & AUSBLICK
Preisentwicklung in Bayreuth 2020–2026
| Jahr | Wohnung Ø €/m² | Haus Ø €/m² | Veränderung ggü. Vorjahr |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2.500 € | 2.300 € | — |
| 2021 | 2.750 € | 2.500 € | +9–10 % |
| 2022 (hoch) | 3.150 € | 2.900 € | +14–15 % |
| 2023 | 3.000 € | 2.800 € | −3–4 % |
| 2024 | 2.950 € | 2.720 € | −2–3 % |
| 2025 | 3.000 € | 2.760 € | +1–2 % |
| 2026 | 3.100 € | 2.800 € | Wohnung leicht +, Haus stabil |
Bayreuth hat einen Nachfrage-Anker, den sonst keine Stadt Oberfrankens hat: die Universität mit rund 12.000 Studierenden. Sie sorgt für konstante Mietnachfrage – und damit für Kapitalanleger, die Wohnungen und Mehrfamilienhäuser suchen. Gleichzeitig sind die Bestlagen am Roten Hügel und rund um den Hofgarten chronisch knapp: Wer dort verkauft, verkauft in einen Nachfrageüberhang hinein.
Unsere ehrliche Prognose für 2026/2027
Unsere ehrliche Prognose für 2026/2027
Eine Punktlandung verspricht dir niemand Seriöses. Realistisch für Bayreuth: Seitwärtsbewegung bis leichtes Plus (0 bis +2,5 % p. a.) – Wohnungen fester als Häuser, getragen von Uni-Nachfrage und Anlegern. Das Zinsniveau bleibt der Taktgeber. Wer ein gepflegtes Haus in guter Lage oder eine vermietbare Wohnung hat, verkauft in Bayreuth verlässlich gut – wer unsaniert verkauft, braucht vor allem eines: einen ehrlichen Einstiegspreis.
NACH LAGE
Immobilienpreise nach Stadtteil und Umland (Bayreuth)
| Lage | Häuser Ø | Wohnungen Ø | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Roter Hügel / Hofgarten | 3.400 €/m² | 3.500 €/m² | Plassenburg-Stadt: Schulen, Klinikum, Uni-Campus – gefragteste Lage |
| Innenstadt / Zentrum | 3.000 €/m² | 3.300 €/m² | ruhige Wohnlagen am Stadtrand |
| St. Georgen | 2.900 €/m² | 3.000 €/m² | gefragteste Umlandgemeinde Richtung Bayreuth |
| Meyernberg / Saas | 2.800 €/m² | 2.900 €/m² | größte Umlandgemeinde, Maintal-Lage |
| Laineck / Oberkonnersreuth | 2.700 €/m² | 2.700 €/m² | Töpferort an der A70 Richtung Bamberg |
| Bindlach | 2.500 €/m² | 2.300 €/m² | A9-Anbindung, Pendlerlage Richtung Bayreuth und Hof |
| Heinersreuth | 2.450 €/m² | 2.250 €/m² | ruhig, familienfreundlich |
| Eckersdorf | 2.400 €/m² | 2.200 €/m² | Bahnanschluss Richtung Bayreuth, beliebt bei Pendlern |
| Weidenberg | 2.200 €/m² | 2.000 €/m² | solide Preise am Fuß des Fichtelgebirges |
| Creußen | 2.100 €/m² | 1.900 €/m² | Tor zum Frankenwald |
| Pegnitz | 2.000 €/m² | 1.800 €/m² | Frankenwald-Höhenlage, preiswerter Einstieg |
| Bad Berneck | 1.900 €/m² | 1.700 €/m² | ländlich-ruhig, günstigster Einstieg im Landkreis |
Ø-Werte für gepflegte Bestandsobjekte, Stand: August 2026. Bodenrichtwerte für dein Grundstück: amtlich einsehbar über BORIS Bayern – oder du fragst uns, wir schauen gemeinsam drauf.
KONKRET GERECHNET
Rechenbeispiel: Was ein Hauskauf in Bayreuth kostet
Beispiel: gepflegtes Einfamilienhaus, 220 m², Kaufpreis 700.000 €.
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 700.000€ |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | 24.500€ |
| Notar & Grundbuch | ~2,0 % | 14.000€ |
| Maklerhonorar (je nach Vereinbarung) | ~3,57 % | 24.990€ |
| Gesamtaufwand | ~9 % | ≈763.490€ |
Bayern-Vorteil: Mit 3,5 % hat der Freistaat die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands (zum Vergleich: NRW/Brandenburg 6,5 %). Käufer in Bayreuth zahlen dadurch spürbar weniger Nebenkosten – gut für die Nachfrage, gut für Verkäufer.
DER GROSSE HEBEL
Energie & Zustand: Warum die Preisspanne so groß ist
Saniert vs. unsaniert
Saniert vs. unsaniert
Zwischen Energieklasse B und G liegen in Bayreuth schnell 550–850 €/m² – bei 140 m² sind das 75.000 bis 120.000 € Unterschied.
Käufer rechnen mit
Käufer rechnen mit
Wärmepumpe, Dach, Fenster: Käufer kalkulieren Sanierungskosten in ihr Angebot ein – oft großzügiger, als die Arbeiten wirklich kosten.
Was sich vor dem Verkauf lohnt
Was sich vor dem Verkauf lohnt
Kleine Maßnahmen mit großer Wirkung: Energieausweis optimieren, Heizung warten, helle saubere Präsentation. Ich sage dir ehrlich, was rechnet – und was nicht.
Was sich selten lohnt
Was sich selten lohnt
Vollsanierung kurz vor dem Verkauf: Du bekommst die Kosten fast nie voll zurück. Lieber ehrlich bepreisen und dem Käufer die Wahl lassen.
REGION IM VERGLEICH
Bayreuth im Oberfranken-Vergleich
| Markt | Haus Ø €/m² (gepflegt) | Charakter | Mehr dazu |
|---|---|---|---|
| Bamberg | ~3.200 € | teuerster Markt der Region, Welterbe-Prämie | Makler Bamberg |
| Bayreuth | ~2.800 € | Uni-Stadt, stabile Nachfrage | Makler Bayreuth |
| Coburg | ~2.400 € | solide Mitte, starker Speckgürtel | Makler Coburg |
| Lichtenfels | ~2.100 € | Korbstadt, gute Pendlerlage Bamberg | Makler Lichtenfels |
| Kulmbach | ~1.900 € | solide Renditen, fairer Einstieg | Makler Kulmbach |
| Kronach | ~1.700 € | attraktivste Renditen, gute Nachfrage | Makler Kronach |
Grobe Ø-Orientierung für gepflegte Bestandshäuser, Stand August 2026 – wir verkaufen in allen sechs Märkten und kennen die Unterschiede aus echten Abschlüssen.
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Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Bayreuth
Analysiert von Niclas Wich
Geschäftsführer Wich Immobilien GmbH · Top-10-Makler Deutschlands
Datenbasis: eigene Abschlusspreise aus Stadt und Landkreis Bayreuth, ergänzt um öffentliche Marktdaten, sowie BORIS Bayern
Stand: August 2026
Hinweis: Portalwerte basieren auf Angebotspreisen; tatsächliche Verkaufspreise können abweichen. Alle Angaben ohne Gewähr, keine Anlageberatung.