Wich Immobilien
Immobilienpreise Bamberg 2026: aktuelle Kaufpreise & m²-Preise
Aktuelle m²-Preise in Bamberg, Entwicklung und ehrliche Einordnung – Stand August 2026.
Übersicht der aktuellen Preise in Bamberg & Umgebung.
Stand August 2026 kostet ein gepflegtes Einfamilienhaus in Bamberg im Schnitt rund 3.200 €/m², Eigentumswohnungen liegen bei rund 3.600–3.800 €/m². Gegenüber dem Vorjahr: Wohnungen leicht im Plus (+2 bis +3 %), Häuser stabil.
⚡ Das Wichtigste in Kürze:
-
Haus (gepflegter Bestand): Ø ~3.200 €/m² · Spanne 2.600–4.200 €/m²
-
Eigentumswohnung: Ø ~3.700 €/m² · sanierte Top-Lagen bis 4.800+ €/m²
- Entwicklung: +25–30 % von 2020 bis zum Hoch 2022, milde Korrektur – seit 2025 wieder anziehend
- Größter Preisfaktor: Energiezustand – zwischen saniert und unsaniert liegen schnell 600–900 €/m²
- Kaufnebenkosten in Bayern: nur ~8–9 % dank 3,5 % Grunderwerbsteuer (niedrigster Satz Deutschlands)
📊 Datenstand: August 2026 · Basis: echte Abschlusspreise + Marktdaten
Niclas Wich – Gründer & Geschäftsführer Wich Immobilien GmbH
ÜBERBLICK
Was kostet eine Immobilie in Bamberg aktuell?
| Objektart | von | Ø Durchschnitt | bis | Trend |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus (gepflegter Bestand) | 2.600 €/m² | 3.200 €/m² | 4.200 €/m² | stabil |
| Eigentumswohnung | 2.800 €/m² | 3.700 €/m² | 4.800 €/m² | leicht + |
| Mehrfamilienhaus (Kapitalanlage) | 1.500 €/m² | 2.100 €/m² | 2.800 €/m² | stabil |
| Baugrundstück (Stadt) | 350 €/m² | 550 €/m² | 900 €/m² | stabil |
| Miete (Bestand, kalt) | 9,5 €/m² | 11 €/m² | 14 €/m² | steigend |
Wichtig: Portale zeigen Angebotspreise – wir rechnen zusätzlich mit echten Abschlusspreisen aus unseren Verkäufen in Stadt und Landkreis Bamberg. Stand: August 2026.
RÜCKBLICK & AUSBLICK
Preisentwicklung in Bamberg 2020–2026
| Jahr | Wohnung Ø €/m² | Haus Ø €/m² | Veränderung ggü. Vorjahr |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3.000 € | 2.700 € | — |
| 2021 | 3.350 € | 2.950 € | +9–12 % |
| 2022 (hoch) | 3.750 € | 3.350 € | +12–13 % |
| 2023 | 3.600 € | 3.250 € | −3 bis −4 % |
| 2024 | 3.500 € | 3.150 € | −3 % |
| 2025 | 3.600 € | 3.200 € | +1–3 % |
| 2026 | 3.700 € | 3.200 € | Wohnung +2–3 %, Haus stabil |
Stand August 2026: Bamberg hat die Zins-Korrektur milder erlebt als der Rest Oberfrankens – und dreht als erster Markt der Region wieder ins Plus. Der Grund ist simpel: Im Welterbe-Kern kann kaum neu gebaut werden, die Uni bringt jedes Jahr neue Nachfrage, und gute Lagen sind chronisch knapp.
Unsere ehrliche Prognose für 2026/2027
Unsere ehrliche Prognose für 2026/2027
Eine Punktlandung verspricht dir niemand Seriöses. Realistisch für Bamberg: leichtes Plus (+1 bis +3 % p. a.) – getragen von strukturell knappem Angebot, der Universität und Kaufkraft aus dem Raum Erlangen/Nürnberg, die über die A73 einpendelt. Das Zinsniveau bleibt der Taktgeber. Wer ein gepflegtes Haus oder eine sanierte Altbauwohnung in guter Lage hat, verkauft in Bamberg so gut wie kaum irgendwo in Franken – wer unsaniert verkauft, braucht vor allem eines: einen ehrlichen Einstiegspreis.
NACH LAGE
Immobilienpreise nach Stadtteil und Umland (Bamberg)
| Lage | Häuser Ø | Wohnungen Ø | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Berggebiet | 4.100 €/m² | 4.300 €/m² | Bambergs Bestlage, Villen und Altbau – selten am Markt |
| Inselstadt / Welterbe-Kern | 3.900 €/m² | 4.400 €/m² | Welterbe-Prämie bei saniertem Altbau, Häuser sehr selten |
| Gärtnerstadt | 3.400 €/m² | 3.700 €/m² | zentrumsnah, gewachsenes Viertel, stabile Nachfrage |
| Bamberg-Ost | 3.100 €/m² | 3.400 €/m² | solide Wohnlagen, gutes Preis-Leistungs-Verhältnis |
| Wunderburg | 3.000 €/m² | 3.300 €/m² | beliebtes Quartier, viel Altbau-Bestand |
| Gaustadt | 2.900 €/m² | 3.100 €/m² | ruhig, familienfreundlich, stadtnah |
| Stegaurach | 2.850 €/m² | 2.900 €/m² | gefragte Wohngemeinde im Südwesten |
| Memmelsdorf | 2.800 €/m² | 2.900 €/m² | beliebt bei Familien, kurze Wege in die Stadt |
| Hallstadt | 2.700 €/m² | 2.800 €/m² | starker Arbeitsplatz-Standort direkt an der Stadtgrenze |
| Hirschaid | 2.650 €/m² | 2.800 €/m² | A73-Pendlerlage Richtung Erlangen/Nürnberg |
| Strullendorf | 2.600 €/m² | 2.700 €/m² | solide Pendlerlage im Süden |
| Breitengüßbach | 2.400 €/m² | 2.500 €/m² | günstigerer Einstieg im Norden des Landkreises |
| Zapfendorf | 2.300 €/m² | 2.400 €/m² | Maintal-Lage mit Bahnanschluss nach Bamberg, beliebt bei Familien |
| Scheßlitz | 2.200 €/m² | 2.300 €/m² | ländlicher Jura-Markt am Tor zur Fränkischen Schweiz, preiswerter Einstieg |
Ø-Werte für gepflegte Bestandsobjekte, Stand: August 2026. Bodenrichtwerte für dein Grundstück: amtlich einsehbar über BORIS Bayern – oder du fragst uns, wir schauen gemeinsam drauf.
KONKRET GERECHNET
Rechenbeispiel: Was ein Hauskauf in Bamberg wirklich kostet
Beispiel: gepflegtes Einfamilienhaus, 150 m², Kaufpreis 600.000 €.
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 600.000€ |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | 21.000€ |
| Notar & Grundbuch | ~2,0 % | 12.000€ |
| Maklerhonorar (je nach Vereinbarung) | ~3,57 % | 21.420€ |
| Gesamtaufwand | ~9 % | ≈654.420€ |
Bayern-Vorteil: Mit 3,5 % hat der Freistaat die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands (zum Vergleich: NRW/Brandenburg 6,5 %). Käufer in Bamberg zahlen dadurch spürbar weniger Nebenkosten – gut für die Nachfrage, gut für Verkäufer.
DER GROSSE HEBEL
Energie & Zustand: Warum die Preisspanne so groß ist
Saniert vs. unsaniert
Saniert vs. unsaniert
Zwischen Energieklasse B und G liegen in Bamberg schnell 600–900 €/m² – bei 150 m² sind das 90.000 bis 135.000 € Unterschied.
Käufer rechnen mit
Käufer rechnen mit
Wärmepumpe, Dach, Fenster: Käufer kalkulieren Sanierungskosten in ihr Angebot ein – oft großzügiger, als die Arbeiten wirklich kosten.
Was sich vor dem Verkauf lohnt
Was sich vor dem Verkauf lohnt
Kleine Maßnahmen mit großer Wirkung: Energieausweis optimieren, Heizung warten, helle saubere Präsentation. Ich sage dir ehrlich, was rechnet – und was nicht.
Was sich selten lohnt
Was sich selten lohnt
Vollsanierung kurz vor dem Verkauf: Du bekommst die Kosten fast nie voll zurück. Lieber ehrlich bepreisen und dem Käufer die Wahl lassen.
REGION IM VERGLEICH
Bamberg im Oberfranken-Vergleich
| Markt | Haus Ø €/m² (gepflegt) | Charakter | Mehr dazu |
|---|---|---|---|
| Bamberg | ~3.200 € | teuerster Markt der Region, Welterbe-Prämie | Makler Bamberg |
| Bayreuth | ~2.800 € | Uni-Stadt, stabile Nachfrage | Makler Bayreuth |
| Coburg | ~2.400 € | solide Mitte, starker Speckgürtel | Makler Coburg |
| Lichtenfels | ~2.100 € | Korbstadt, gute Pendlerlage Bamberg | Makler Lichtenfels |
| Kulmbach | ~1.900 € | solide Renditen, fairer Einstieg | Makler Kulmbach |
| Kronach | ~1.700 € | attraktivste Renditen, gute Nachfrage | Makler Kronach |
Grobe Ø-Orientierung für gepflegte Bestandshäuser, Stand August 2026 – wir verkaufen in allen sechs Märkten und kennen die Unterschiede aus echten Abschlüssen.
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Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Bamberg
Analysiert von Niclas Wich
Geschäftsführer Wich Immobilien GmbH · Top-10-Makler Deutschlands
Datenbasis: eigene Abschlusspreise aus Stadt und Landkreis Bamberg, ergänzt um öffentliche Marktdaten, sowie BORIS Bayern
Stand: August 2026
Hinweis: Portalwerte basieren auf Angebotspreisen; tatsächliche Verkaufspreise können abweichen. Alle Angaben ohne Gewähr, keine Anlageberatung.