Musterdokumente der Immobilienwirtschaft
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Die Grundfläche einer Immobilie wird laut der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) nicht einfach als Wohnfläche eingetragen. Einige Flächen werden gar nicht, oder nur zum Teil als bewohnbar eingestuft. Gewisse Flächen können als so nur zu 50 % oder 25 % in die Wohnflächenberechnung einfließen. Andere Flächen werden überhaupt nicht zur Wohnfläche gezählt. Aus unserer Tabelle im Dokument können Sie hierzu detaillierte Informationen entnehmen.
Wie sollte man beim Messen der einzelnen Räume vorgehen?
Der Gesetzgeber lässt aber eine abweichende Toleranz von 10 % zu, es ist allerdings ratsam hier genau zu messen. Zum Start sollten Sie zunächst die Grundfläche der Teile der Immobilie ausmessen, die zu 100 % zur Wohnfläche zählen. Flächen, welche nur zu 25% oder 50% zur Wohnfläche zählen, addieren Sie später dazu.
Ein Beispielformular zur Wohnflächenberechnung können Sie sich jetzt kostenlos als PDF herunterladen.
Ein Übergabeprotokoll hat vor allem ein Ziel – für die Zukunft Klarheit bei allen Beteiligten zu sorgen. Bei Unklarheiten bezüglich des vermerkten Objektes, kann das Übergabeprotokoll zur Klärung herangezogen werden. Das Übergabeprotokoll wird bspw. bei erneuter Übergabe des Objektes zum Ende eines Mietverhältnisses wichtig.
Sie sollten deshalb darauf achten, dass:
- Alle Angaben präzise und exakt sind.
- Alle Möbel und sonstige Gegenstände, die nicht mit übergeben werden, zum Zeitpunkt der Übergabe nicht mehr in der Immobilie sind.
- Alle Renovierungsarbeiten vor der Übergabe abgeschlossen sind.
Direkt zum Zeitpunkt der Übergabe sollte auch das Protokoll angefertigt werden. Hier sollten entsprechend alle Zusagen schriftlich festgehalten werden, auch ausstehende Reparaturen und Renovierungen sind zu verschriftlichen, damit eine Verbindlichkeit beidseitig erzeugt wird. Somit halten Sie sich unnötigen Ärger vom Hals.
Die Immobilie sollte auf folgende Punkte geprüft werden:
- Alle Mängel, wie Schimmel, nicht gestrichene Wände, zerkratzte Fußböden etc.
- Zustände von Fenstern und Türen
- Zählerstände von Strom, Gas, Wasser, Heizung
- Art und Anzahl aller Schlüssel
- Zustände von Sanitäranlagen
- Funktionsfähigkeit aller Leitungen, Duschen, Wasserhähne, Spülungen, Heizungen, elektrischer Geräte, etc.
Ein detailliertes Beispiel eines Übergabeprotokolls können Sie sich jetzt kostenlos als PDF herunterladen.
Bei einer Mieterselbstauskunft handelt es sich um eine Erklärung und Vorstellung des Mietinteressenten gegenüber dem potentiellen Vermieter. Dabei werden die privaten und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters beleuchtet. Des Weiteren wird oft abgefragt, wie viele Personen einziehen möchten. Grundsätzlich darf die freiwillige Mieterselbstauskunft Angaben zu Fragen enthalten, die im begründeten Interesse des zukünftigen Vermieters liegen.
Ist der Mieter zur Vorlage einer Mieterselbstauskunft verpflichtet?
Klare Antwort ist Nein! Der Mieter ist nicht verpflichtet eine Mieterselbstauskunft abzugeben. Sie darf also von Wohnungseigentümern nicht als Verpflichtung auferlegt werden. Vermietern ist es aber auf der anderen Seite auch nicht verboten, um eine Mieterselbstauskunft zu bitten und diese für die Entscheidung darüber, ob ein Mietverhältnis zustande kommt oder nicht, zu verwenden. In Gegenden mit einer sehr hohen Wohnungsnachfrage ist es deshalb meist für Mieter unerlässlich, eine freiwillige Mieterselbstauskunft abzugeben. Die Angaben stellen für den Vermieter bei falschen Aussagen eine Sicherheit dar, denn bei Falschangaben ist der Vermieter unter Umständen berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Was darf in einer Mieterselbstauskunft überhaupt abgefragt werden?
In einer Mieterselbstauskunft dürfen nur bestimmte Themen abgefragt werden. Welche das sind und welche nicht erlaubt sind, sehen Sie übersichtlich in einer Liste im Musterdokument. Einfach kostenlos als PDF herunterladen.
Bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung gibt es einiges zu beachten.
- Definitiv muss die Umlage der Betriebskosten schriftlich und vertraglich mit dem Mieter vereinbart werden. Hierbei ist zu Regeln, welche Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind.
- Der Abrechnungszeitraum für eine Betriebskostenabrechnung beträgt immer 12 Monate und ist i.d.R. nach dem Kalenderjahr vereinbart.
- Bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter eingegangen sein.
- Der Mieter kann auf Wunsch Akteneinsicht beim Vermieter nehmen und sich Kopien von Kaufbelegen anfertigen lassen.
- Sofern die Immobilie durch eine Zentralheizung beheizt wird, müssen die Heizkosten per Gesetz nach dem Verbrauch abgerechnet werden.
Was muss die Betriebskostenabrechnung enthalten?
Die Betriebskostenabrechnung muss formal korrekt sein, um Ihren Anspruch auf Bezahlung der Nebenkosten durch den Mieter nicht zu verlieren. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass Sie die Verteilschlüssel erklären und richtig anwenden. Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, sowie die Berechnung des Anteils des Mieters müssen enthalten und nachvollziehbar sein. Haben Sie die Gesamtkosten des abzurechnenden Mieter zusammengerechnet, müssen Sie die Vorauszahlungen hiervon in Abzug bringen.
Weitere Informationen zu den Verteilschlüssel und ein Musterbeispiel finden Sie in der kostenlos downloadbaren PDF.
Der einfache Grundbuchauszug kann auf verschieden Weise eingeholt werden. Die einfachste Methode ist es, den Grundbuchauszug direkt beim örtlichen Grundbuchamt zu beantragen. Das nachfolgende Muster kann Ihnen dabei behilflich sein. Die Amtsgericht sind für das Führen der Grundbücher zuständig. Baden-Württemberg bildet hier eine Ausnahme. Hier werden die Grundbücher auf der Gemeindeebene geführt. Außerdem gibt es die Möglichkeit einen Grundbuchauszug online über nicht behördliche Dienstleister zu beantragen. Der Aufwand ist nicht viel höher, die Kosten allerdings schon.
Wo kann ich den Antrag auf Grundbuchauszug einreichen?
Welches das für Sie zuständige Amtsgericht ist, können Sie relativ einfach über das Internet (z. B. gerichtsverzeichnis.de) herausfinden.
Darf jeder meinen Grundbuchauszug einsehen?
Nein – Grundbücher sind vertrauliche Dokumente, aufgrund der enthaltenen Informationen über z. B. Schuld- und Vermögensverhältnisse. Alle Personen mit einem berechtigten Interesse oder einer Vollmacht, haben das Recht Einsicht zu nehmen. Eigentümer, Miteigentümer, Gläubiger oder Inhaber von Nießbrauchrechten, wie z. B. einem Wegerecht, haben hier beispielsweise ein berechtigtes Interesse.
Ein dauerhaftes Recht auf Einsicht in die Grundbücher haben Notare, Gerichte, Behörden und Vermessungsingenieure.
Benötige ich einen beglaubigten Grundbuchauszug?
Dies ist abhängig von denjenigen, der den Auszug von Ihnen haben möchte. In der Regel reicht für Ihr Interesse ein nicht beglaubigter Grundbuchauszug, Banken hingegen wollen nahezu immer einen beglaubigten Grundbuchauszug.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Die Kosten für einen Grundbuchauszug sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt, somit leider nicht kostenlos. Sie betragen zwischen 10 Euro für einen nicht beglaubigten und 25 Euro für einen beglaubigten Grundbuchauszug. Die Kosten können je nach Bundesamt variieren.
In unserem kostenlos downloadbaren Musterbeispiel sehen Sie, wie die Beantragung formal aussehen sollte.
Einen Erbschein benötigen Sie als Nachweis darüber, dass Sie tatsächlich Erbe des verstorbenen Erblassers sind und als Legitimation im Rechtsverkehr. Sollte Ihnen ein notariell beglaubigtes Testament oder ein Erbvertrag vorliegen, reicht das in der Regel den Banken und dem Grundbuchamt als Nachweis aus und Sie können auf den Erbschein verzichten.
Was muss im Antrag auf Erteilung eines Erbscheines enthalten sein?
Je nachdem, auf welcher Grundlage ein Erbe angetreten wird, muss der Antrag auf die Erteilung eines Erbscheins unterschiedliche Punkte enthalten. Ein Erbe kann aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder aufgrund einer letztwilligen Verfügung angetreten werden. Wer aufgrund einer letztwilligen Verfügung, also zum Beispiel aufgrund eines Testamentes, die Erteilung eines Erbscheins beantragt, muss die folgenden Punkte angeben:
- Zeitpunkt des Versterbens des Erblassers (mit Nachweis)
- Staatsangehörigkeit und letzter gewöhnlicher Wohnsitz des Erblassers
- Alle letztwilligen Verfügungen und Erbverträge
- Ob es einen Rechtsstreit bezüglich des Erbrechts des Antragstellers gibt
- Ob die Erbschaft angenommen wird
- Auch die Kopie eines Ausweisdokumentes des Antragstellers ist beizulegen
Der Antragsteller muss an Eides Statt vor einem Richter oder Notar versichern, dass alle Angaben richtig sind und ihm nichts Gegenteiliges bekannt ist. Das Nachlassgericht kann dem Antragsteller dieser Versicherung allerdings auch erlassen. Genauso versichern muss der Antragsteller, dass ihm nichts über weitere letztwillige Verfügungen oder Erbverträge bekannt ist. Alle Testamente, auch Entwürfe oder ungültige Exemplare, sind dem Antrag anzuhängen.
Für die Ausstellung eines Erbscheins ist das jeweilige Nachlassgericht zuständig. Dieses ist Teil des für den Erblasser zuständigen Amtsgerichtes. Antragsteller können einen persönlichen Termin zur Beantragung eines Erbscheins vereinbaren, den Antrag per Post schicken oder einen Notar damit betrauen.
Je nachdem, auf welcher Grundlage ein Erbe angetreten wird, muss der Antrag auf die Erteilung eines Erbscheins unterschiedliche Punkte enthalten. Ein Erbe kann aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder aufgrund einer letztwilligen Verfügung angetreten werden. Wer als gesetzlicher Erbe die Erteilung eines Erbscheins beantragt, muss die folgenden Punkte angeben:
- Zeitpunkt des Versterbens des Erblassers (mit Nachweis)
- Staatsangehörigkeit und letzter gewöhnlicher Wohnsitz des Erblassers
- Verhältnis, auf dem das Erbrecht beruht (mit Nachweis)
- Gab oder gibt es Personen, aufgrund derer er von der Erbfolge ausgeschlossen oder sein Erbanteil gemindert würde, gegebenenfalls muss angeben werde, warum diese Personen dies nicht mehr tun
- Ob und wenn ja, welche letztwilligen Verfügungen des Erblassers vorhanden sind
- Ob es einen Rechtsstreit bezüglich des Erbrechts des Antragstellers gibt
- Ob er die Erbschaft annimmt
- Die Größe des Erbteiles
Personen, die das Erbe des Antragstellers beeinflussen, können zum Beispiel Erben einer anderen Ordnung sein, die in der gesetzlichen Erbfolge über dem Antragsteller stehen. Wenn diese aber nicht mehr leben oder das Erbe nicht antreten möchten und ausgeschlagen haben, müssen Sie diese trotzdem angeben, zusammen mit dem Grund, warum sie keinen Einfluss mehr auf Ihren Erbanteil haben. Gründe dafür, dass solche Personen den Erbanteil des Antragstellers nicht beeinflussen, sind zum Beispiel, dass sie ebenfalls verstorben sind oder dass sie das Erbe nicht antreten möchten und es deshalb ausgeschlagen haben.
Den Nachweis über das Versterben des Erblassers und das Todesdatum können Sie mit Hilfe einer Sterbeurkunde erbringen. Den Nachweis über das Verwandtschaftsverhältnis, können Sie auf verschieden Weise erbringen. Häufig reicht eine Geburtsurkunde oder ein beglaubigter Auszug aus dem Familienbuch, welches vom Standesamt geführt wird.
Der Antragsteller muss an Eides Statt vor einem Richter oder Notar versichern, dass alle Angaben richtig sind und ihm nichts Gegenteiliges bekannt ist. Das Nachlassgericht kann dem Antragsteller dieser Versicherung allerdings auch erlassen. Einen gemeinschaftlichen Erbschein beantragen Sie, wenn es außer Ihnen noch weitere Erben gibt. Gibt es keine weiteren Erben, können Sie die Liste der Miterben leer lassen. Genauso die Liste der Personen mit Einfluss auf den Anteil der Miterben, wenn diese nicht vorhanden sind. Für die Ausstellung eines Erbscheins ist das jeweilige Nachlassgericht zuständig. Dieses ist Teil des für den Erblasser zuständigen Amtsgerichtes.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich mit wichtigen Faktoren, wie der Lage und den Wunschkriterien an die Wohnung selbst auseinandersetzen.
Hinzu kommen Kosten, die sich in Kaufpreis, Nebenkosten sowie Maklerprovision und eventuellen Kosten für Renovierungen aufteilen. Darüber hinaus ist ein Abgleich mit den Informationen über die Umgebung, beispielsweise Einkaufsmöglichkeiten, Natur oder Schulen mit den eigenen Interessen zu empfehlen.
Auch Zustand der Wohnung und des Hauses sollten genaustens nach überprüft werden. Liegen Nutzungsrechte bzw. Sondernutzungsrechte von Parkplätzen, Kellerräumen oder Dachboden vor? Worauf ist bei Verträgen und Versicherungen der Eigentümerschaften zu achten?
Nutzen Sie als Käufer unsere kostenlos downloadbare Checkliste und überprüfen Sie damit alle wichtigen Faktoren, die zu einem erfolgreichen Kauf einer Eigentumswohnung gehören.
Je mehr Wissen Sie über Ihre Immobilie haben und kommunizieren können, desto sicherer fühlen sich Kaufinteressenten bei ihrer Entscheidungsfindung. Damit Sie sich optimal auf die Fragen Ihrer Kaufinteressenten vorbereiten können, haben wir Ihnen die am häufigsten gestellten Fragen aufgelistet. Nehmen Sie sich etwas Zeit, um auf jede Frage aus der Liste eine Antwort zu finden.
So wichtig wie jede Antwort, ist ihre Belegbarkeit. Als Verkäufer sollten Sie alle für den Verkauf notwendigen Dokumente vorliegen haben. Diese können Sie sowohl nutzen, um Antworten zu finden, als auch, um die Antworten zu belegen. Wenn ein Kaufinteressent Sie beispielsweise über den Energiehaushalt befragt, können Sie Ihre Antwort durch die entsprechenden Angaben im Energieausweis nachweisen. Welche z. B. die tragenden Wände sind, sollten Sie im Grundriss aufzeigen können und inwieweit der Grundriss veränderbar ist, können Sie bestenfalls auf Anfrage durch einen Bauplan belegen.
Laden Sie sich unsere Checkliste herunter, damit Sie sich auf die häufigsten Fragen bei der Immobilienbesichtigung und zum gesamten Verkaufsprozess vorbereiten können.
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Niclas Wich
Ihr Immobilienmakler für Kronach, Kulmbach, Lichtenfels und Umgebung. Ihre Zufriedenheit hat bei ihm höchste Priorität.
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Zahlen sprechen für sich. Wie erfolgreich unsere Immobilieninvestitionen sind, können Sie deshalb ganz einfach in unseren faktenbasierten Track-Records einsehen. Auf Wunsch sind wir auch gerne persönlich für Sie da und prüfen in einem gemeinsamen Gespräch, wie gut wir geschäftlich zusammenpassen.
